В Беларуси нередко можно встретить мнение, что один из хороших способов обеспечить себе финансовую подушку на пенсии — купить квартиру. Так в старости будешь сдавать жилье и получать прибавку. Звучит как вполне разумный план. Но насколько он оправдан с финансовой точки зрения? На этот вопрос «Зеркалу» ответила представительница по экономике и финансам Объединенного переходного кабинета, магистр экономики и политических наук Алиса Рыжиченко.
Какие есть риски и подводные камни у жилья как инвестиции?
Недвижимость нельзя рассматривать как источник пассивного дохода, сразу обозначает экономистка.
— Если мы говорим о квартире, которую мы в последующем будем сдавать в аренду, это не пассивный доход, а фактически малый бизнес с одним активом, — объясняет Алиса Рыжиченко и делится своими расчетами. — При этом стоимость за квадратный метр в Минске сейчас более 2 тыс. долларов. То есть типовая однокомнатная квартира будет стоить в районе 80 тыс. долларов. А сдается она сейчас в среднем за 450 долларов, если брать грубые или округленные цифры по рынку. Фактически доходность по такому объекту недвижимости получается в районе 6% годовых.
Речь идет о валовой годовой доходности от сдачи квартиры в аренду — то есть о том, какую долю от стоимости квартиры можно заработать на ее сдаче за год. 450 долларов в месяц — это 5400 долларов в год, или 6,75% от вложенных 80 тыс. долларов.
Это вполне неплохой показатель, но он не учитывает дополнительные расходы. Во-первых, за владение недвижимостью надо платить налог, как и с дохода от сдачи ее в аренду. В период простоев владелец или владелица должны сами платить коммунальные, а также на них ложится ремонт или обновление жилья в период смены жильцов или в случае серьезных поломок, не зависящих от арендаторов.
— Остается где-то в районе 4-5% годовых. Это тоже в принципе неплохо, но нельзя сказать, что это какая-то золотая жила или пассивный доход, когда ты ничего не делаешь — и тебе приходят денежки, — поясняет собеседница.
К тому же налоговые условия и правила для арендодателей в Беларуси меняются довольно часто. Плюс владение жильем в беларусских реалиях связано с рядом политических рисков, продолжает экономистка.
— Мы видим, как легко и быстро конфискуется недвижимость, с судебными решениями, которые принимаются непрозрачно, незаконно, — отмечает Алиса Рыжиченко.
Еще одна особенность — это то, что рынок жилья цикличен. То есть он то растет, то, наоборот, снижается. Если смотреть динамику цен в долларах (как принято было делать долгое время в Беларуси), то даже за последние 20 лет мы пережили несколько волн их серьезного роста и последующего падения. Например, в 2008–2009 годах, когда падение случилось примерно на треть, или в 2014–2016 годах, когда была похожая тенденция. В результате даже в 2025 году в долларовом эквиваленте цены были примерно как в 2015-м.
— Покупать квартиры сегодня, на пике роста цен, невыгодно. Ты купишь сегодня за очень дорого, но при этом в перспективе (если смотреть на 10−20 лет вперед) не сможешь сдавать ее так же дорого, потому что за это время условия изменятся, в первую очередь из-за демографии, — говорит Алиса Рыжиченко.
Экономистка обращает внимание на стремительное снижение численности населения, особенно молодого, и чрезвычайно низкую рождаемость. Вкупе с массовой миграцией населения после политического кризиса 2020 года можно ожидать, что к тому времени спрос на рынке аренды жилья будет достаточно низким по сравнению с предложением. Это будет создавать определенное давление, когда предложения много, а арендаторов, готовых платить деньги, мало — просто потому, что в стране будет меньше людей, особенно молодых.
— Поэтому сейчас покупать недвижимость, чтобы через 15−20 лет на пенсии не знать бед, — это очень рискованный вариант, — резюмирует собеседница.
Условия, когда выбирать особо не из чего
Однако в Беларуси у людей довольно мало возможностей для инвестирования и долгосрочных накоплений, признает экономистка. И в таких условиях, когда в стране нет частных пенсионных фондов, фондового рынка и многих других распространенных в развитых странах возможностей, приходится выбирать из того, что есть.
Например, в последние годы банки предлагают довольно привлекательные ставки по рублевым депозитам — в среднем они были 11−15%, но и такие вложения имеют свои особенности, из-за которых этот инструмент вряд ли можно рассматривать как долгосрочный.
— Такие ставки — это своего рода плата за девальвацию. За последние 16 лет в Беларуси произошли три девальвации (в 2011, 2014−2015, 2020−2022 годах. — Прим. ред.). И если даже сегодня нам кажется, что валютный рынок очень стабилен и беларусский рубль даже укрепляется по отношению к доллару, это все равно не дает никаких гарантий, что через год-два ситуация не изменится. Поэтому депозиты в беларусских рублях — это только если рассматривать как инструмент в краткосрочной перспективе. Поэтому квартиры на фоне рублевых вкладов выглядят более привлекательно, — говорит Алиса Рыжиченко.
С валютными депозитами, которые традиционно были одним из основных инструментов для сбережений у беларусов, сейчас тоже все непросто. Банки установили по ним такие проценты, которые порой не покрывают даже инфляцию доллара. Получается, что в нынешних условиях и на фоне этого варианта жилье выглядит более привлекательно.
Поблагодарить за статью